Op 22 Januari 2018 hebben we het prognosemodel voor de bouw gepresenteerd tijdens een drukbezochte lunchmeeting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken in Den Haag. Click hier om naar de presentatie te gaan (in het Nederlands). De belangrijkste conclusies waren:

 Samenvatting

• De woningbouw golft in een varkenscyclus. Deze golf is versterkt door de financiële crisis en door extra immigratie.
• Het Flostock/Buildsight Prognosemodel voor de Bouw verklaart en reproduceert deze golf.
• Bij ongewijzigd beleid volgt over een paar jaar een zeer ernstige dip in bouwvolume en prijs, met alle daar aan gerelateerd economische gevolgen.

Advies aan het ministerie:

• Evalueer ons model. Indien positief, werk met ons scenario’s uit om de varkenscyclus in de bouw te dempen en balans te zoeken tussen woningtekort, huizenprijs en stabiel dalend bouwvolume.

Mogelijke maatregelen om een overschot te beperken:

• Geen verruiming vergunningen en bestemmingsplannen.
• Ontmoedig capaciteitsinvesteringen bij toeleveranciers en bouwbedrijven.
• Geen prijsverlagingen bouwgrond.
• Transities kantoorpanden reversibel.
• Geen investeringen in opleiding van bouwpersoneel. Beter is tijdelijke inhuur uit het buitenland.
• Vervanging van woningen uitstellen tot na 2025.
• .

De resultaten van het modeleren zijn gepresenteerd tijdens de Conjunctuurdag bij de Nederlandsche Bank (februari 2017). We konden met trots melden dat de voorspellingen die meer dan een jaar geleden waren gemaakt tot nu toe volledig zijn uitgekomen.

Wij volgen de ontwikkelingen in de Nederlandse Bouwnijverheid nauwgezet en zijn erg bezorgd dat er over enkele jaren een volledige ineenstorting zal komen als de industrie doorgaat met de op dit moment geplande capaciteitsuitbreidingen.

Een artikel over het prognosemodel is gepubliceerd op www.mejudice.nl op 19 September 2017.  Click hier om naar de website te gaan of hier om direct naar het artikel te gaan.

Het volledige rapport is gepubliceerd in Juni 2016 en kan besteld worden bij Buildsight of bij Flostock. Contact ons hier. Click hier om naar onze Newsletter te gaan die is gewijd aan dit onderwerp. 

Het prognosemodel is commerciëel beschikbaar voor overheden en bedrijven. Het kan gebruikt worden om de bouwcyclus te voorspellen, de huizenprijs en het aantal transacties.

Het is de bedoeling om met overheden of bedrijven samen het model door te ontwikkelen zodat de verschillen tussen de regio's kunnen worden geanalyseerd, evenals de dynamiek tussen huur en koop en tussen verschillende typen woningen. Indien u hierin geïnteresseerd bent, please contact us.

Geachte redactie,

De Nederlands Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwers observeert bij monde van Nico Rietdijk in het FD van 25 augustus dat de woningmarkt een varkenscyclus is en dat deze varkenscyclus door de crisis verder verlaagd is, resulterend (een halve cyclus later) in de huidige krapte. Maar na die op zich juiste analyse, stelt hij vervolgens tot mijn verbijstering maatregelen voor die deze woningmarkt verder uit balans zullen brengen: meer ruimte voor zijn achterban  om te gaan bouwen. Wat hij zich blijkbaar niet realiseert is dat meer ruimte voor de  bouwers de beweging van de varkenscyclus naar boven groter zal maken, met grotere overproductie tot gevolg. Dit zal vervolgens de woningbouw veel harder omlaag laten storten dan nodig is. Als je van deze rollercoaster een trein wilt maken (zijn woorden), moet je vóór de bochten remmen in plaats van meer gas geven.

Geachte redactie,

Drie grote bouwbedrijven pleitten in het FD van 22 juni voor een versoepeling van de regels en een subsidie op binnenstedelijk bouwen, omdat ze anders de gewenste aantallen niet kunnen halen.  Het artikel verwijst naar het Primos 2016 rapport van ABF Research, waarin een tekort van (cumulatief) 190.000 woningen in 2019 wordt genoemd. Wat de bouwers niet vermelden is dat volgens datzelfde rapport een permanent cumulatief tekort van 80.000 woningen als normaal moet worden gezien, dat er de komende 10 jaar slechts zo’n 60.000 woningen per jaar extra nodig zullen zijn en dat het op dit moment reeds geplande bouwvolume de jaarlijkse behoefte al vanaf 2019 gaat overstijgen. Hier komt nog iets bij: het Primos rapport en het artikel vermelden niet dat als het cumulatieve tekort te laag wordt, de huizenprijzen opnieuw zullen gaan dalen, zoals ook gebeurde door wegvallende vraag tijdens de crisis van 2009,  en dat als gevolg daarvan opnieuw starters hun aankoop uit zullen stellen en de prijzen nog verder gaan dalen. De bouwbedrijven zullen daar net als tijdens de crisis op reageren door veel minder te bouwen, enkele jaren later resulterend in een nieuw structureel woningtekort. Deze varkenscyclus, waar de bouw al 100 jaar in zit, krijgt hiermee opnieuw een zwengel, met grotere uitslagen omhoog en omlaag als gevolg. Meer stimulerende maatregelen, zoals een subsidie voor binnenstedelijk bouwen, zijn dus beslist niet in het belang van een evenwichtige Nederlandse woningmarkt en op de middellange termijn ook niet van de Nederlandse bouwbedrijven.

De hausse in de woningbouw maakt dat bouwbedrijven en toeleveranciers in rap tempo hun capaciteit vergroten. En dat is dom, betogen Michel van Eekert en Robert Peels. Want op een woningtekort volgt altijd een overschot. Met het huidige tempo zit de bouw in 2025 alweer in een diep dal.

Lees verder op de website van Cobouw.